Эксперт Зубик: 12 млн рублей стали новым психологическим якорем для рынка жилья

С 1 октября правила семейной ипотеки вновь изменятся в России. Государство дифференцирует ставку и лимит кредита в зависимости от числа детей, а также поставит ограничение в 15 лет на субсидируемую ставку.

Уже сейчас можно сказать, что удорожанием столкнется большинство потенциальных участников программы. Согласно переписи, в 88% семей с детьми всего 1-2 ребенка – и именно для них в столичных регионах ставка вырастет с 6% до 12% и 10% соответственно. Нововведения в беседе с «Южным Федеральным» прокомментировал основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.

По словам эксперта, имеется менее очевидный фактор, который уже стал главным барьером для участников программы. За 8 лет своего существования льготная ипотека изменила не только цены на квартиры, но и саму финансовую модель покупки.

«Когда мы обсуждаем феномен льготной ипотеки, дискуссия чаще всего сводится к перегреву рынка и росту цен на квадратные метры. Однако за цифрами статистики мы упускаем главное: сдвиг в психологии покупателя и в продуктовой стратегии девелоперов. Льготная ипотека создала новый «психологический ценник» квартиры, где 12 млн рублей перестали быть просто лимитом кредита. Они (а, вернее, сумма в 15 млн рублей - 12 млн семейной ипотеки и 3 млн минимального первоначального взноса) превратились в нижнюю границу цены, вокруг которой рынок начал конструировать продукт», - цитата.

Механизм работает следующим образом: государство предоставляет потенциальному покупателю возможность взять 12 млн рублей дешевле. Но субсидирование ставки само по себе не делает квартиру дешевле, а лишь меняет механику платежа. В результате девелопер получил уникальную возможность продавать более дорогой продукт тому же самому покупателю. Если раньше клиент при наличии собственных 3 млн рублей рассматривал варианты за 6-7 млн рублей, то благодаря льготной ставке, его ежемесячный платеж позволяет ему смотреть на объекты за 14-15 млн.

Рынок мгновенно отреагировал: девелоперы начали формировать минимальный лот в проекте под уровень кредитного лимита. Так, по данным ЦИАН, сейчас в новостройках в пределах МКАД за 15 млн рублей можно найти лишь 282 квартиры, из них с отделкой будет всего 130 лотов площадью от 19 до 28 квадратных метров. Получается, что льгота осталась, а доступное жильё – исчезло.

В итоге порог в 15 млн рублей стал ориентиром не только для того, сколько квартира может стоить, но и для того, сколько собственных денег потребуется, если квартира стоит дороже. Поскольку разрыв между лимитом и реальной ценой квартиры покупатель обязан закрыть сам – и это уже вопрос не ежемесячного платежа, а возможности найти несколько миллионов (или десятков миллионов) рублей сверху.

«Мы пришли к абсурдной ситуации: льготная ипотека предоставила возможность взять больше денег, но не сделала жилье доступнее в абсолютном выражении. Программа фактически отсекает тех, у кого нет накоплений, но при этом сохраняет поддержку для более состоятельных слоев населения, способных внести миллионы рублей «живыми» деньгами», - цитата.

Изменения в условиях семейной ипотеки с 1 октября лишь усилили этот разрыв. По сути, увеличение лимита не решает проблему доступности, а сдвигает ее вверх: покупатель получает возможность занять больше, рынок получает возможность поднять цену. При этом возможность сохранить ставку 6% при первоначальном взносе в 50% фактически вводит еще один фильтр. Несмотря на заявленную адресность программы, преимущество вновь оказалось на стороне тех, у кого уже есть серьезные накопления, резюмировал эксперт.